La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de la mayoría de los ciudadanos.

Debe ser una decisión meditada y estudiada ya que, normalmente, se trata de la inversión más importante a la que se hará frente en la vida, por lo que será fundamental que se tengan en consideración una serie de aspectos y precauciones previas, que no se ciñen únicamente al conocimiento de cargas que puedan gravar el inmueble ni a los gastos que conlleva la operación de compra. 

Tras las reflexiones anteriores, comienza la búsqueda y la elección de la vivienda, en cuyo ardua labor son muy importantes la paciencia y la NO PRECIPITACIÓN.

La búsqueda puede llevarse a cabo de múltiples formas: 

• consultar páginas web dedicadas a la compraventa de vivienda;

• consultar prensa en donde existen anuncios de este tipo;

• acudir a los servicios profesionales de una sociedad inmobiliaria (en donde no sólo podrás recomendar las distintas opciones de las que disponen, sino también buscarte una casa adaptada a tus exigencias);

• poner anuncios de búsqueda de vivienda en los portales y páginas web destinadas a estas operaciones;

• búsqueda a pie de calle, observando los anuncios que suelen colocarse en las fachadas de las propias viviendas que se pretenden vender;

Lo ideal es que la búsqueda efectuada nos ofrezca más de una alternativa que encaje con nuestras necesidades para asegurarnos la elección más acertada.

Llegados a este punto, y teniendo en cuenta si la vivienda elegida es  LIBRE o PROTEGIDA , debemos tener claros los pasos a seguir en la operación de compra, que serán distintos en uno u otro caso.

El punto de inicio vendrá marcado por la  reflexión y el análisis de nuestras necesidades habitacionales  y del tipo de vivienda que precisamos. Así, se ha de tener en cuenta qué tipo de vivienda se quiere:

• libre o protegido  (se debe prestar especial atención a esta condición de la vivienda, dado que los trámites serán diferentes);

• nueva o de segunda mano;

• tamaño (una familia numerosa necesitará una vivienda diferente que una persona sola);

• requisitos especiales (una persona con algún tipo de discapacitada necesitará una vivienda adaptada a sus necesidades, ya sean físicas o sensoriales);

• zona...;

Además es importante un primer análisis de la economía personal, teniendo en cuenta:

• el dinero ahorrado del que se dispone;

• la capacidad de endeudamiento;

• las condiciones financieras que ofrecerán las entidades bancarias;

Teniendo claros estos criterios, podrás orientarte mejor en el mercado inmobiliario.

Tras la búsqueda de vivienda, habremos seleccionado de entre las distintas alternativas, aquella que más nos interesa y que más se ajusta a nuestras necesidades y nuestro presupuesto.

A partir de este momento, el primer paso sería CONTACTAR CON LA PROPIEDAD de la vivienda, o bien con el agente inmobiliario al que se haya encomendado la venta del inmueble.

Este contacto, ya sea directamente el propietario o el promotor, o bien el gestor de la venta o agente inmobiliario, debería informarnos sobre cualquier aspecto relativo a la vivienda que pueda ser de nuestro interés, sin olvidar una serie de  aspectos fundamentales relativos a la vivienda. en venta  y que se enumeran a continuación:

Estado físico de la vivienda

Si estamos decididos a comprar, no sólo nos interesa conocer el aspecto externo de la finca, sino también si la vivienda se encuentra habitable o necesita de alguna reparación o acondicionamiento previo.

También sería interesante que se nos informe de los acontecimientos e incidencias más o menos recientes que han podido acontecer (como por ejemplo averías en las tuberías de la casa colindante o en las de la propia vivienda y que han producido daños a vecinos oa la comunidad de propietarios, etc.).

Precio y condiciones de la venta.

El vendedor debe informar, de manera clara y detallada, de los siguientes aspectos:

• Precio total , aclarando si es el precio final o hay que añadir impuestos, honorarios del agente inmobiliario, si lo hubiera, etc;

• Forma de pago,  si aplazado o no;

• Medio de pago:  transferencia bancaria, cheque bancario, letras de cambio, pagarés, efectivo, etc;

• Entrega de llaves , es decir, momento efectivo de la entrega de la vivienda;

• Garantía , que debe constituir el comprador por el precio de la vivienda o por parte de él, en caso de que esta se pida;

• Seguro  o aval que garantiza las cantidades entregadas a cuenta, si procede;

• Descuento de las  cantidades entregadas a cuenta  del precio de la venta. En el caso de que el comprador adelante alguna cantidad, se le descontará del precio de la operación. Es recomendable exigir factura, justificante o recibo de esas cantidades entregadas;

Aquí no solo importa el precio y la forma en que se puede pagar, sino también la  disponibilidad de la vivienda , esto es, si la entrega de la casa sería inmediata o no (el dueño podría necesitar mudarse a otra casa o retirar determinados enseres, por ejemplo).

Cargas y gravámenes

Se debe solicitar información sobre las posibles cargas y gravámenes que pudieran recaer sobre la casa, como  hipotecas, derechos de tanteo y retracto  … etc.

Estas circunstancias deben venir reflejadas en la  NOTA SIMPLE  de registro de la finca, cuya exhibición podría pedirse. Si solicitamos este documento al vendedor, es importante que la expedición del mismo sea lo más reciente posible. Otra opción es solicitarlo nosotros mismos al Registro de la Propiedad que corresponde, si bien conviene tener en cuenta, que aunque no supone un costo elevado, no es un servicio gratuito. Para solicitar la nota simple puedes acceder directamente al  REGISTRO ONLINE de la web del Colegio de Registradores de España .

Funcionamiento de la Comunidad de Propietarios

Para el caso de que la vivienda se encuentre integrada en un bloque de pisos, es necesario conocer los aspectos más significativos de la comunidad de propietarios a la que pertenece, esto es:

• el precio de la  CUOTA  de comunidad que se paga por esa vivienda;

• los  SERVICIOS  con los que cuenta la comunidad (portería, limpieza de zonas comunes, jardinería, piscina, gimnasio…);

También es  importante saber si se tienen DEUDAS con la comunidad de propietarios  por esa vivienda (no sólo cuotas de comunidad, sino también derramas o cualesquiera otras), dado que el propietario siempre es deudor y responsable de esos pagos. De existir deudas, tendrían que ser asumidas por el nuevo adquirente si no se han satisfecho antes de la transmisión.

Disponibilidad

Otro aspecto importante es saber si se podrá disponer de la vivienda de forma inmediata o no. 

Ya sea por la necesidad de vaciarla de enseres personales de su anterior ocupante, como por que se estén realizando obras de mejora que deben finalizar, o bien porque tenga que estar ocupado por el propio vendedor, o que se encuentre ocupado por inquilinos. En este último caso, se nos debe informar de la duración y las condiciones de ese alquiler. 

Lo importante es que no tengamos dudas sobre las condiciones y circunstancias de la vivienda.

entorno

Un aspecto externo muy significativo de una vivienda es también su entorno.

Es importante analizar el enclave en el que se encuentra, así es muy recomendable informarse sobre:

• cómo es el barrio;

• zonas comerciales próximas;

• centros de salud, hospitales y policía;

• colegios, institutos, centros de FP, universidades, etc;

• las comunicaciones con que cuenta (transporte público, accesos a carreteras y autovías…);

• distancia con nuestro centro de trabajo;

Son aspectos que, aunque sean externos a la vivienda, pueden ser muy importantes a la hora de decirnos por una u otra.

Visita

Si todos los extremos anteriores son de nuestra conveniencia y encajan con nuestras ideas y necesidades, sería muy recomendable concertar una visita a la vivienda, en el caso de no haberla visitado con anterioridad.

Es ahora, cuando ya se ha elegido la vivienda que queremos y conocemos todas las condiciones y circunstancias de la misma, cuando ha llegado el momento de " hacer las cuentas de verdad ", y ver con detenimiento cual es nuestra situación económica y solvencia exacta, para estar seguros si vamos a poder hacer frete o no al pago de la vivienda cómodamente.

No podemos perder de vista, que entre los gastos que supone la compra de una vivienda, no sólo se encuentra el pago del  precio , sino que también debemos añadir los   impuestos (IVA o ITP -impuesto de transmisiones patrimoniales- según proceda), además de  otros gastos,  como los de  Notaría  y los de  Registro  (Registro de la Propiedad), gastos que deben tenerse en cuenta cuando nos planteamos la financiación de la operación. 

IMPORTE  TOTAL de la COMPRA  de VIVIENDA  =  PRECIO + IMPUESTOS + OTROS GASTOS. 

Se pueden encontrar distintas formas de afrontar el pago del precio total de la vivienda. Lo ideal, pero que no suele lo frecuente, es poder pagar la casa con los recursos o ahorros con que el interesado disponga. Lo más habitual es que no se cuente con suficientes recursos económicos para hacer frente a las cantidades que supone adquirir una vivienda, y por tanto, hay que buscar financiación externa, encontramos diferentes fórmulas que pueden ser más o menos costosas.

Formas de pago

Para aforontar la compra de una vivienda se puede optar por distinas FORMAS DE PAGO, según nuestras circunstancias:

• Ahorros propios : sería lo ideal, pero no suele lo frecuente, puesto que lo más habitual es que no se cuenta con suficientes recursos económicos para hacer frente a las cantidades que supone adquirir una vivienda.

• Financiación externa ; Aquí encontramos diferentes fórmulas que pueden ser más o menos costosas, según el tiempo, las circunstancias, el sujeto o entidad que proporciona dicha financiación:
   

  • préstamo gratuito  (es decir, el familiar o amigo que nos deja el dinero a costo cero),

  • préstamo oneroso (el que te da un banco o entidad de crédito con unos intereses, también denominado  PRÉSTAMO HIPOTECARIO  si se establece una hipoteca como garantía). 

Para el caso de que sea necesaria financiación bancaria es muy importante tener en cuenta factores como la  estabilidad en el trabajo y los recursos económicos de los que vamos a disponer para hacer frente al pago periódico del préstamo , así como las distintas condiciones que nos pueden ofrecer. las diferentes entidades financieras.

Impuestos a pagar por el comprador

A pagar por el comprador :

1. IVA:  en el caso de primeras transmisiones, es decir, al comprar una vivienda nueva.

Los tipos impositivos establecidos actualmente se aplican:

• El tipo reducido del  4% . Se aplica sobre la importación escriturada de la vivienda nueva en primera transmisión cuando esté calificada como de  protección oficial de régimen especial o de promoción pública.  ( Artículo 91 apartado Dos punto 6 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido  ).

Se aplica este igualmente tipo reducido del 4% a  los garajes (siempre que no excedan de dos) y anexos que estén situados en el mismo edificio y se transmitan conjuntamente con la vivienda.

• El tipo reducido del  10% . Se aplica sobre la importación escriturado de la vivienda nueva en primera transmisión en los demás casos de vivienda con protección y en la vivienda libre. ( Artículo 91 apartado Uno punto 7 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido  ).

Se aplica este igualmente tipo reducido del 10% a  los garajes (siempre que no excedan de dos) y anexos que estén situados en el mismo edificio y se transmitan conjuntamente con la vivienda.

• El tipo general del  21% . Se aplica sobre la importación escriturado del local comercial en primera transmisión aun cuando parte del mismo de destino a vivienda.

Este tipo impositivo del 21% se aplicará a las plazas de garaje que se transmiten con la vivienda cuando exceden de dos.

2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:  en el caso de segundas o posteriores transmisiones, es decir, al comprar una vivienda seminueva o usada.

Los tipos de gravamen establecidos actualmente son:

• Con carácter general, el 9% , a las transmisiones de inmuebles ya la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos (con excepción de los derechos reales de garantía).

• Tipo reducido del 6%,  a las transmisiones de inmuebles que tengan por objeto la adquisición de  la primera vivienda habitual , siempre que el valor real de la vivienda no supere los  180.000 euros  y se cumplan las siguientes condiciones: 

  • Que la adquisición  se financie en más del 50% mediante préstamo hipotecario  sobre el inmueble adquirido, y que además la adquisición de la vivienda y la concertación del préstamo hipotecario se realicen en la misma fecha.

  • Que el  valor real de la vivienda sea igual o superior  al valor asignado a la misma en  la tasación  realizada a efectos de la hipoteca mencionada.

• Tipo reducido del 4% , a las transmisiones de bienes inmuebles en las que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Que sea aplicable la exención del impuesto al vendedor por tratarse de las segundas o posteriores transmisiones de bienes inmuebles, incluidos los terrenos en los que se encuentran, cuando se entreguen después de finalizada su construcción o rehablitación (apartado 22 del artículo 20. Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido). 

  • Que el adquirente sea sujeto pasivo del impuesto sobre el Valor Añadido, actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesional y tenga derecho a la deducción total del Impuesto sobre el Valor añadido soportado por tales adquisiciones, tal y como se dispone en el artículo 20. Dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre.

  • Que no se haya producido por parte del promotor de la actuación la renuncia a la exención aplicable, cuando se trate de las segundas o posteriores transmisiones de bienes inmuebles, incluidos los terrenos en los que se encuentran, cuando se entreguen después de finalizada su construcción o rehabilitación, prevista en el artículo 20. Dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre.

Enlaces de interés:

Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

A pagar por el vendedor:

1. Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que corresponde a la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Se grava el aumento de valor que ha tenido el suelo durante el tiempo que una persona ha sido propietaria de la vivienda. Hay que liquidarlo cuando se vende la vivienda. 

   • Lo fija el Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre la vivienda.

   • Se calcula aplicando el porcentaje impositivo fijado por la administración local a la base imponible del terreno establecida como valor catastral y teniendo en cuenta el número de años que se ha tenido en propiedad.

2. IRPF, siempre que él vendedor obtenga una ganancia o pérdida patrimonial deberá incluirla también en su declaración anual de la renta.

3. Otros gastos

4. Notaría: los gastos de Notaría son lo que se derivan de la intervención del Notario dando fe que se ha llevado a cabo la operación de compraventa. Las partes son libres de elegir el profesional que prefieran. La ley fija unos aranceles según el valor de la compraventa y del servicio a prestar. Para una vivienda de 120.000 euros, el coste será de unos 390 euros, de acuerdo con el Consejo General del Notariado.

5. Registro de la Propiedad: los gastos de Registro corresponden a los costes de inscripción de la compraventa de la vivienda. Este trámite es voluntario “pero muy recomendable”, por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Para una vivienda de unos 100.000 euros, el precio puede rondar los 200 euros, impuestos incluidos. También en este caso depende de las características de la propiedad, la ubicación y otras variables, y se aplican aranceles fijados por ley, en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

6. Tasación: la regulación del mercado hipotecario (Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario), obliga a valorar la vivienda a adquirir por una sociedad de tasación antes de autorizar un préstamo hipotecario, tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Por esta razón, sólo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España. El precio se barema en función del valor de tasación de la vivienda.

7. Honorarios del agente inmobiliario, si lo hubiera.

8. Se debe tener en cuenta que para el caso de obtener un préstamo hipotecario para el pago de la vivienda la entidad bancaria nos podrá obligar a suscribir una serie de productos financieros de garantía (seguro de vida, domiciliación de nómina, etc).

9. Además, si se trata de una vivienda en régimen de propiedad horizontal (integrada en un bloque de pisos), se estará obligado a la suscripción de un seguro de hogar.

10.  

11. Enlaces de interés:

12. Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

13. Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario

Si nos hemos decidido por la compra de un vivienda libre, una vez seleccionada la misma, conviene seguir un orden en las distintas gestiones a realizar:

• DOCUMENTACIÓN QUE SE DEBE SOLICITAR ANTES DE CERRAR LA VENTA

• CIERRE DE LA VENTA

• NOTARÍA

• REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Elegida la vivienda y sabiendo que la situación económica permite su adquisición, antes de cerrar la operación de compraventa, conviene asegurarse que la misma cumplirá con la legalidad vigente, para lo cual es importante que el vendedor facilite una serie de documentación que garantice, por un lado su capacidad para transmitir la vivienda y por otro el estado físico y jurídico de ésta. 

Documentación a aportar por el promotor en la compraventa de una vivienda nueva

Identificación del promotor: nombre o razón social, CIF,  domicilio y los datos de inscripción en el Registro Mercantil, en su caso.

Identificación del arquitecto:nombre o razoón social, CIF y domcilio.

Identificación del constructor: nombre o razón social, CIF y domicilio.

Documentación relativa a la vivienda:

• Plano de situación del edificio y descripción de las zonas comunes y de los servicios accesorios;

• Plano de la vivienda, en el que figure la superficie útil y la distribución; 

• Plano con el trazado de las redes eléctricas, de agua, de climatización, etc., así como las medidas de seguridad contra incendios con que cuenta el edificio;

• Memoria de calidades y descripción de los materiales empleados para realizar los aislamientos térmicos y acústicos;

• Instrucciones de uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia;

• Los datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, si está inscrito, o mención de que no lo está;

• Certificado de Eficiencia Energética del edificio o vivienda;

• Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística  y de la licencia de primera ocupación de la vivienda, si las hay;

• Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, si existen, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad;

• En el caso de que la vivienda o las zonas comunes estén sin terminar, se debe indicar el estado en que se encuentra la obra y la fecha de su entrega;

En cuanto a los aspectos económicos:

• Precio de la vivienda y forma de pago.

• Si la venta se hace sobre plano, en el contrato debe constar que, en caso de que la construcción no se inicie, no se termine en el plazo convenido o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente, el promotor está obligado a devolver al comprador las cantidades entregadas a cuenta, además de los intereses legales. También debe figurar en el documento, el nombre de la compañía aseguradora o entidad bancaría con la que el promotor ha suscrito el seguro o aval que garantizará la devolución de esas cantidades, así como la cuenta constituida para que el consumidor pueda  depositarlas.
   

Documentación a aportar por el vendedor en segunda y posteriores transmisiones

• Copia del recibo pagado correspondiente a la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

• Certificación firmada por el presidente de la Comunidad de Propietarios que refleje que la vivienda está al corriente de todos los pagos.

• Manifestación expresa de que no existen contratos de alquiler constituidos sobre la vivienda.

• Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda. 

Libro del edificio, si existe. Es especialmente importante en edificios con menos de diez años, donde el seguro por vicios estructurales está aún en vigor.

• Una vez que encajan el coste y las características de la vivienda y los recursos financieros de los que se dispone, se procede a CERRAR LA VENTA

• Contrato de arras

• Si nos interesa la vivienda y sus condiciones, se puede comprometer la formalización de la compraventa mediante la realización de un CONTRATO DE ARRAS con el que se permite su reserva.

• Se trata de un contrato escrito previo en el que las partes se comprometen a formalizar, en un futuro próximo, la compraventa de la vivienda, una vez estén listos todos los trámites que se necesitan (por ejemplo con los bancos para la financiación).

• El comprador, a la firma de este contrato, entrega una cantidad de dinero en concepto de señal y como garantía de que llevará a fin la compraventa. 

• Mediante este contrato se pueden prever sanciones para la parte que, por su voluntad, se descuelgue del compromiso adquirido, perdiendo la cantidad entregada o devolviéndola por el doble, según sea el futuro comprador o vendedor quien incumpla.

• Este trámite NO es obligatorio y se trata más bien una GARANTÍA.

• CONTRATO DE COMPRAVENTA

• Realizado o no el contrato de arras, lo que verdaderamente formaliza la compraventa de la casa es la realización del CONTRATO DE COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA en cuestión.

• Este contrato obliga y surte plenos efectos legales entre el vendedor y el comprador.

• Si este contrato privado es firmado por las dos partes, habrá que elevarlo a documento público (acudir al notario) para poder inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

La formalización de la compraventa de la vivienda puede realizarse directamente ante NOTARIO, sin necesidad de realizar de manera previa un contrato privado de compraventa.

La NOTARIA informará sobre los aspectos y circunstancias relevantes de la vivienda objeto de adquisición, como puede ser por ejemplo, si la vivienda tiene o no cargas legales o cualquier otra afectación.

Si comprador y vendedor están de acuerdo, la NOTARIA elaborará la escritura pública de compraventa de la vivienda, la cual será firmada por las partes y el notario. En ese acto, la compraventa habrá quedado elevada a documento público.

En la notaria habrá que pagar los honorarios y aranceles notariales que correspondan por dicha operación. La  notaria también puede gestionar el pago de los impuestos que gravan la compraventa, pero esto es algo opcional, dado que los interesados podrían satisfacerlos directamente con la Administración Pública que corresponda. Lo mismo ocurre con los gastos y trámites de inscripción en el Registro de la Propiedad, actuaciones que pueden hacerse desde la propia notaría, o bien por los propios interesados. Estos documentos, tanto los inherentes al pago de tributos como los relativos a la inscripción en el registro de la propiedad, deberán incorporarse a la escritura pública de compraventa realizada.

La escritura pública puede contener más de un acto jurídico, lo que significa que no sólo podría contener la compraventa. De esta manera, si sobre la vivienda se constituye HIPOTECA, en esta misma comparecencia notarial y en esa misma escritura pública, podrá recogerse dicha HIPOTECA. Si así fuera, a la firma de la escritura también tendrá que asistir el representante legal de la entidad bancaria (si lo que se pretende garantizar con la hipoteca es el pago de un préstamo o crédito concedido por dicha entidad).

Puedes elegir tu notario en la web del Consejo General del Notariado

Firmada la escritura pública del contrato de compraventa de vivienda ante el notario y en su caso el préstamo hipotecario, hay que proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si bien, la inscripción NO ES OBLIGATORIA, será muy importante y conveniente que se realice, dado que, de este modo el comprador quedará plenamente protegido como propietario. 

El Registro de la Propiedad es una institución destinada a dar publicidad al tráfico jurídico inmobiliario con el fin de dotar de seguridad a los operadores de este ámbito. Lo que consta en el Registro de la Propiedad se presume cierto y sólo podría modificarlo un juez. Antes de adquirir una vivienda y para asegurarse de la situación en la que esta se encuentra, se debe consultar previamente el Registro de la Propiedad.

Localiza el Registro de la Propiedad que te corresponde en www.registradores.org.

La compraventa de una vivienda, cuando ésta tiene la consideración de protegida, tiene ciertas especificidades respecto de aquellas compraventas en que la vivienda es libre.

Esto quiere decir que, además de los trámites habituales en la compraventa de una vivienda libre, también se darán otros exclusivos debido a su régimen de protección.

La vivienda protegida tiene como finalidad principal la de satisfacer la necesidad de vivienda de los ciudadanos con escasos recursos económicos o dificultad para acceder a una vivienda en el mercado libre.

Las viviendas con protección pública han de cumplir una serie de condiciones (superficie, diseño, uso, destino y precio máximo), tanto técnicas. como jurídicas que se encuentran reguladas en la normativa específica. Las viviendas con protección deben ser calificadas o declaradas como tal por la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.

Asímismo, los compradores deberán cumplir una serie de requisitos, también regulados en la normativa, para poder acceder a estas viviendas, debiendo destinarlas a residencia habitual y permanente mientras la vivienda tenga el caracter de protegida.

Una vivienda será calificada y/o declarada con protección pública por la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha cuando se verifique que cumple una serie de requisitos en cuanto a DIMENSIONES MÁXIMAS, CALIDADES, PRECIOS MÁXIMOS (de venta o de renta en su caso) que han de ser inferiores a los precios de la vivienda libre.

La vivienda protegida ha de destinarse a VIVIENDA HABITUAL Y PERMANENTE de las familias. Los beneficiarios adjudicatarios o compradores de estas viviendas han de cumplir un límite de ingresos que vendrá determinado por el tipo de vivienda de la que se trate.

Estas viviendas tienen limitado su uso y transmisión durante el PLAZO que se establezca según su régimen de protección, no pudiendo ser objeto de descalificación voluntaria por parte de sus adquirientes.

Las Viviendas con Protección Pública en régimen de compraventa serán calificadas por la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha según las siguientes tipologías:

1. Viviendas de Protección Oficial

Vinculadas al régimen legal de protección durante un plazo de 30 AÑOS desde la fecha de calificación definitiva para todas sus tipologías:

• Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial

• Viviendas de Protección Oficial de Régimen General

• Viviendas de Protección Oficial de Régimen Concertado

Estas viviendas tienen una superficie útil mínima de 40 metros cuadrados y máxima de 90 metros cuadrados. En caso de viviendas destinadas a personas con movilidad reducida permanente, este límite máximo en cuanto a superficie útil podrá incrementarse en un 20 por 100, mientras que en los supuestos de viviendas para familias numerosas o familias con dependientes a su cargo, este límite máximo será de 120 metros cuadrados.

2.- Viviendas de Precio Tasado

Estarán vinculadas al régimen legal de protección durante un plazo, a contar desde la fecha de declaración definitiva, que varia en función del tipo de suelo en el que se hayan construido:

• 10 AÑOS, cuando se promuevan sobre suelos destinados a la construcción de viviendas protegidas

• 15 AÑOS, cuando se promuevan sobre los siguientes tipos de suelos:

  • que formen parte del patrimonio público

  • incluidos en catálogos de suelo residencial público

  • que tengan reconocidas ayudas públicas a la adquisición o urbanización

  • que hayan sido enajenados por las Administraciones y empresas públicas.

Estas viviendas tienen una superficie útil máxima de hasta 135 metros cuadrados .

3.- Viviendas de Iniciativa Público-Privada

Vinculadas al régimen legal de protección durante un plazo de  10 AÑOS , desde la fecha de calificación definitiva y con una superficie útil máxima de hasta 70 metros cuadrados .

4.- Viviendas de Promoción Pública

Vinculadas de forma  PERMANENTE  al régimen legal de protección.