Las Comunidades de Propietarios están constituidas por el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Las Comunidades de Propietarios existen aún sin su constitución formal desde el momento del nacimiento de la propiedad horizontal, el cual puede producirse incluso antes de que se haya otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal), al no depender de la voluntad de los propietarios por venir impuesto por ley.

La constitución de una Comunidad de Propietarios precisa el cumplimiento de los siguientes trámites:

• Celebración de la primera Junta de Propietarios;

• Diligenciado del Libro de Actas en el Registro de la Propiedad;

• Obtención del Código de Identificación Fiscal (CIF); 

• Seguro de Responsabilidad Civil y de incendios (si bien, este seguro no es obligatorio, se considera muy conveniente)

Los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios son los siguientes:

1. La Junta de propietarios.

2. El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

3. El secretario.

4. El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que la Ley atribuye a los anteriores.

1. La Junta de propietarios

Es la asamblea en la que se toman las decisiones que afectan a la Comunidad, siendo sus funciones:

• Nombrar y destituir a las personas que ejerzan los cargos de los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.

• Resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de los Órganos de Gobierno.

• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

• Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación del inmueble, ya sean ordinarias o extraordinarias.

• Aprobar o reformar los Estatutos y determinar las Normas de Régimen Interior.

• Conocer y decidir en cualquier asunto de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

2. El presidente y el vicepresidente

El Presidente

Será nombrado entre los propietarios de la Comunidad, mediante elección o subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo.

El cargo de Presidente es obligatorio para todos los propietarios, pero el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente al acceso a su cargo alegando las razones que le asistan (avanzada edad, analfabetismo, enfermedad, incapacidad, etc.).

La duración del cargo, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, será de un año.

Entre sus funciones se encuentran las siguientes:

• Representar a la Comunidad en un juicio y fuera de él.

• Convocar y asistir a las Juntas de Propietarios.

El Vicepresidente

Se trata de un cargo opcional, y al igual que ocurre con el Presidente, el nombramiento será por el plazo de un año (salvo que se disponga lo contrario) y su elección en la misma forma.

Entre sus funciones se encuentran las siguientes:

• Sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste.

• Asistirle en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.

3. El secretario y el administrador

Los cargos de Secretario y Administrador serán ejercidos por el Presidente, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos o, por acuerdo de la Junta se disponga que éstos se ejerzan por otra persona que podrá ser cualquier propietario o persona física o jurídica ajena a la Comunidad con cualificación suficiente y legalmente reconocida para dichas funciones.

Al igual que en los casos anteriores, la duración del cargo es por un año, salvo que los Estatutos dispongan otra cosa.

El Secretario

Las funciones del Secretario son las siguientes:

• Expedir los certificados a los propietarios que vayan a vender sus pisos o locales. Estos certificados harán constar que el propietario no tiene ninguna deuda con la comunidad. El presidente deberá dar el visto bueno a estos certificados.

• Expedir los certificados que sean requeridos de las actas tras la celebración de las juntas de propietarios. El presidente deberá dar el visto bueno a estos certificados.

• Guardar, durante el plazo de cinco años, los libros de actas, convocatorias, apoderamientos, comunicaciones y demás documentos relacionados con las reuniones de la junta de propietarios.

El Administrador

Las funciones del Administrador son las siguientes:

• Velar por el buen funcionamiento del edificio, sus instalaciones y servicios. Para ello podrá realizar a los propietarios las oportunas advertencias y apercibimientos.

• Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, comunicando éstas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

• Preparar con suficiente antelación el marco de gastos previsibles de la comunidad que deberá someter al acuerdo de la junta de propietarios.

• Ejecutar los acuerdos adoptados por la junta de propietarios relacionados con las obras, y realizar los pagos y cobros que sean procedentes.

• Custodiar la documentación de la comunidad.

• Actuar como secretario de la junta, en el caso de no existir nadie designado para ello.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que constituyen una Comunidad tienen una serie de derechos y obligaciones:

1. Derechos

• Todo propietario puede realizar obras dentro de su piso o local, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta previamente a quien represente a la comunidad.
  Es conveniente que esta comunicación se efectúe por escrito y de forma fehaciente (que quede constancia de su contenido y de su recepción).

• Derecho a participar en las deliberaciones de la Juntas.

• Derecho a votar en las Juntas, a excepción de los propietarios que al iniciarse la Junta no estuviesen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas y no las hubiesen impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente.

• Derecho a solicitar que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad, para lo cual deberá dirigir escrito al presidente relacionando los asuntos sobre los que desea se trate para que se incluyan en el orden del día de la siguiente Junta.

• Derecho a la impugnación judicial de los acuerdos adoptados si ha salvado su voto mostrando su disconformidad o no ha asistido.

• Derecho a ocupar los cargos de la Comunidad cuando por rotación o sorteo le correspondan y a presentarse a la elección si este fuera el sistema de provisión de dichos cargos.

• Derecho a exigir que se realicen las obras necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble cuando los servicios del edificio no presten un correcto servicio. Estas obras requerirán el voto favorable de la mayoría simple de los Propietarios que, a su vez, representen, al menos, la mayoría de las cuotas de participación.

• Derecho a exigir obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado a cualquier vecino con independencia de su condición física, psíquica o sensorial, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su movilidad cuyo importe repercutido no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. 

2. Obligaciones

• Cada propietario tiene la obligación de respetar las instalaciones generales de la Comunidad y sus elementos comunes, ya sean de uso común o privado, y se encuentren o no dentro de su piso o local.

• Además de las instalaciones generales, están obligados a mantener en buen estado de conservación su propio piso o local. En caso de que se produzcan daños, el propietario que los haya causado o las personas sobre las que él responda deberán resarcir el daño.

• El propietario u ocupante de la vivienda o local no puede desarrollar en ella, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas por los Estatutos que resulten dañosas o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

• Cada propietario está obligado a permitir la entrada en su vivienda para:
   

  • La conservación de su propio piso o local.

  • Realizar las reparaciones necesarias en las instalaciones generales y en los elementos comunes (tuberías, obras en la fachada, etc.).

  • Realizar inspecciones para detectar problemas, tanto en los elementos comunes como en los privativos.

  • Si al llevar a cabo cualquiera de estas acciones se produjera algún daño en la propiedad, será la Comunidad la encargada de resarcirlo, excepto en aquellos casos en que la entrada a la vivienda o local haya sido para la conservación del mismo, que serán costeados por el propietario.

• Cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales derivados del mantenimiento y reparación, así como a las cargas y responsabilidades del inmueble, siempre y cuando no se trate de obras individuales. También debe contribuir al Fondo de Reserva que exista en la Comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

• Cada propietario debe comunicar al Secretario de la Comunidad su domicilio en España, a través de cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. En defecto de esta comunicación, el domicilio para notificaciones será el piso o local surtiendo plenos efectos las notificaciones entregadas al ocupante de los mismos. Si, intentada la citación no fuera posible practicarla, se expondrá en el tablón de anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general destinado al efecto. Se incluirá la fecha y motivos de la citación, así como la firma del Secretario de la Comunidad y el visto bueno del Presidente. Dicha notificación tendrá plenos efectos jurídicos a los tres días hábiles de su exposición.

• Todo Propietario tiene la obligación de ser Presidente de la Comunidad.

La acometida de obras requiere generalmente su aprobación en la Junta de Propietarios. La mayoría necesaria para su realización dependerá del tipo de obra.

Los tipos de obra más comunes son los siguientes:

1. Obras urgentes

Aquellas obras que, por sus características de urgencia exigen una intervención inmediata, no requieren la celebración previa de una Junta de la Comunidad de Propietarios, si bien, esa obra ha de ser aprobada en la siguiente Junta que se celebre.

2. Obras de reparación, conservación y/o actualización

Se consideran obras de reparación, conservación y/o actualización todas aquellas acciones encaminadas a la conservación física y funcional de un edificio a lo largo del ciclo de vida útil del mismo. 

Estas obras no pueden alterar las características básicas de los elementos comunes y pueden ser exigidas por cualquier propietario.

Se trata de los casos en los que las infraestructuras del edificio hayan quedado anticuadas, como puede ser la sustitución de conducciones de suministro como agua, gas o electricidad.

3. Obras de innovación

Obras cuyo objetivo no tiene como fin la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio.

Este tipo de obras no puede ser exigido por ningún propietario, si bien pueden ser útiles.

Sus fines se refieren a cambios en los elementos comunes en buen estado con una finalidad estética o decorativa.

4. Ajustes razonables en materia de accesibilidad

Son obras de carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas por los propietarios, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Se consideran ajustes razonables en materia de accesibilidad los siguientes:

• Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes

• La instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior

No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

En el supuesto de que los gastos de adecuación de un itinerario accesible excediesen de doce mensualidades de gastos comunes y el interesado no estuviese dispuesto a sufragar dicho exceso, sería necesario el acuerdo de la Junta de propietarios y requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

NORMATIVA

 
Normativa estatal de Comunidades de Propietarios

• Constitución Española.

• Código Civil.

• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

• Ley 49/1960, de 21 de julio , sobre Propiedad Horizontal.

• Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

• Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

Normativa estatal de Accesibilidad

• Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

• Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.

• Código Técnico de la Edificación, Documento Básico de Seguridad de utilización y Accesibilidad (DB-SUA), en su redacción aprobada por Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad.