El alquiler o arrendamiento es la cesión o adquisición del uso o aprovechamiento, durante un tiempo determinado, de una vivienda para destinarla a residencia habitual y permanente a cambio de un precio, que normalmente se satisface con pagos periódicos correspondientes a una renta mensual, y se regula por Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

En el mercado del alquiler se pueden encontrar:

• viviendas libres,

• viviendas con protección, en las que, a la hora de celebrar el contrato, deberá cumplirse con una serie de exigencias impuestas por la normativa autonómica, y

viviendas en alquiler con opción a compra, en las que se permite al arrendatario vivir de alquiler en una vivienda durante un tiempo acordado, pasado el cúal, tendrá derecho a comprar esa vivienda por un precio pactado, descontando total o parcialmente el importe de las mensualidades que ha pagado con anterioridad. Este tipo de alquiler se puede establecer tanto para una vivienda libre como para una vivienda protegida.

Lo primero que debe hacerse antes de comenzar la búsqueda de vivienda será en todo caso:

• analizar las necesidades habitacionales: composición familiar o de la unidad de convivencia, edades de sus miembros, existencia de circunstancias especiales, como puede ser una discapacidad o edades avanzadas, etc.

• analizar las circunstancias personales: lugar de trabajo, centro de estudios, comunicaciones, etc.

• estudiar los recursos económicos de los que se dispone, dado que de ello dependerá también que la oferta inmobiliaria sea mayor o menor, y la duración que se pueda pactar en el contrato.

Estos aspectos van ser los indicadores que marcarán el tipo de vivienda que se precisa y la importancia del lugar en que se pretenda buscar.

Tras estas valoraciones, comenzamos la búsqueda y la elección de la vivienda, en donde la paciencia y la NO PRECIPITACIÓN son elementos fundamentales.

Es muy importante ser consciente de los RECURSOS ECONÓMICOS con los que se cuenta y si la fuente de los mismos es estable o no. Así, se debe tener en cuenta:

• si existe situación de desempleo;

• si se es beneficiario, o no, de ayudas y/o subvenciones, ya sean o no públicas, o si se cumplen los requisitos para optar a ellas;

• si se cuenta con un trabajo estable o tiene carácter temporal;

• etc.

puesto que el coste de vivir en una vivienda de alquiler no se ciñe exclusivamente al precio del contrato (esto es la cuota de alquiler o renta), sino que existen una serie de gastos que incrementan el PRECIO DE LA RENTA, como son:

• el depósito de la FIANZA, que será una cantidad equivalente a una mensualidad y se abonará en metálico a la firma del contrato;

• los suministros (agua, electricidad …);

• los impuestos (IBI, ITP …)

En este sentido, cabe precisar que las partes pueden pactar en el contrato quien asume los gastos generales, los servicios, los tributos, las cargas y demás responsabilidades. artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Tras haber realizado una búsqueda, que nos haya permitido seleccionar varias alternativas y siendo conscientes de nuestra situación y recursos económicos, llega el momento de decidir la vivienda que nos interesa.

Si, tras el contacto con la propiedad y el análisis de los aspectos económicos, el resultado encaja en los planes, esto es:

• la vivienda localizada cuenta con las condiciones y características previstas y

• podemos hacer frente a su coste, 

entonces, llega el momento de SUSCRIBIR EL CONTRATO DE ALQUILER O ARRENDAMIENTO de la vivienda, el cual se analiza a continuación, en sus aspectos más relevantes.

Llegado el momento de SUSCRIBIR EL CONTRATO DE ALQUILER O ARRENDAMIENTO de la vivienda, conviene tener en cuenta algunas consideraciones.

En el contrato deberán constar necesariamente: la IDENTIDAD DE LOS CONTRATANTES y la IDENTIFICACIÓN DE LA VIVIENDA arrendada. Además, es recomendable que incluya un inventario de los bienes, muebles y enseres existentes en la vivienda y el estado en que se entrega la misma.

Al firmar un contrato de alquiler es importante que tanto propietario como inquilino protejan sus intereses de acuerdo a lo establecido por la ley. Por eso sería interesante contar con el asesoramiento de un profesional (por ejemplo abogados, o sociedades inmobiliarias) que nos ayude a redactar o interpretar el contrato, ya seamos propietario o inquilino. Hoy en día es necesario incluir cláusulas habitualmente obviadas y evitar el uso de condiciones abusivas o nulas como la negativa a la prórroga legal.  

Por otra parte, tenemos que significar que el arrendamiento de las viviendas viene regulado en una norma que es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; eso significa que habrá aspectos del contrato que las partes tendrán que asumir por imposición legal y que otras podrán acordar como estimen conveniente. Cuando la vivienda es libre (no sujeta a ningún régimen de protección pública), tanto arrendador como arrendatario tienen un amplio campo de negociación para pactar un alquiler en los términos que a ambos convenga.

El contrato de arrendamiento podrá realizarse verbalmente, pero las partes pueden exigirse recíprocamente a la formalización por escrito del mismo.

Para poder elevar el contrato de arrendamiento a escritura pública es necesario que el mismo esté redactado por escrito. Una vez elevado a público, ya podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Existen modelos de contratos de alquiler de vivienda que nos pueden facilitar la redacción, pero en todo caso es obligatorio que se haga constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

El contrato de arrendamiento podrá tener un número variable de claúsulas, en función de lo que acuerden las partes, si bien, algunas de ellas son particularmente relevantes y conviene analizarlas con especial atención.

Precio del arrendamiento. La renta

La renta, que es como se llama el precio del alquiler, será PACTADA LIBREMENTE por las partes.

Es aconsejable tener en cuenta los precios de alquiler de las viviendas de similares características de la zona, dado que eso puede orientarnos a la hora de negociar dicho precio.

Salvo que no se recoja otra cosa en el contrato:

• el pago será mensual y tendrá que hacerse durante los siete primeros días del mes,

• en la forma en que se haya acordado (ingreso en cuenta bancaria, en efectivo metálico, etc). Si no se recogiera la forma en que se tiene que hacer el pago, el pago será en efectivo y en la vivienda alquilada.

• El arrendador estará obligado a entregar un recibo de pago que acredite que se ha cumplido la obligación de pagar, salvo que se hubiera pactado que el abono se hiciera mediante otro procedimiento que acredite el cobro (transferencia, ingreso en cuenta, domiciliación). En el recibo se deberá hacer constar los distintos conceptos que se pagan además de la renta (comunidad, suministros, etc.)

Artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Actualización de la renta

 La renta solo podrá actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de que se pacte un mecanismo de actualización que no detalle un método o índice, la renta se actualizará conforme a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo.

La renta actualizada se podrá exigir a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito.

Artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 

Plazo del arrendamiento y sus prórrogas

La duración del arrendamiento será PACTADA LIBREMENTE por los interesados.

Si fuera inferior a cinco años, o inferior a siete si el arrendador fuese persona jurídica, cuando finalice el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de CINCO AÑOS, o SIETE si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

También tenemos que tener en cuenta que se entenderán celebrados por un año, los arrendamientos para los que no se haya fijado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho a la prórroga anual a la que antes nos referíamos.

La prórroga obligatoria mencionada NO va a proceder, si transcurrido el primer año de contrato, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a su propia vivienda o para destinarla a vivienda de sus hijos, o su excónyuge en los caso de que exista sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esto deberá comunicarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar; el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en ese plazo, si las partes no llegaran a un acuerdo distinto.

Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 

Fianza

Cuando se firma el contrato es obligatoria la exigencia y la prestación de una FIANZA en metálico, y cuyo importe será el equivalente a una mensualidad de renta.

Durante los CINCO primeros años de duración del contrato, o SIETE si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no se actualizará, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador puede exigir un incremento de la fianza, o el arrendatario que disminuya, según proceda, para hacerla igual a una mensualidad.

Se podrá pactar cualquier otro tipo de garantía adicional NO SUSTITUTIVA a la fianza en metálico, para el cumplimiento de las obligaciones del contrato de alquiler por parte del arrendatario. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

En el supuesto de que el inquilino no hubiera cumplido con tales obligaciones derivadas del contrato (pago de la renta, cantidades asimiladas, desperfectos causados en la vivienda, etc.), el arrendador podrá retener el importe de la fianza y utilizarla para compensar el importe de lo adeudado por el arrendatario.

Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 

Depósito de fianzas

La fianza debe ser INGRESADA POR EL ARRENDADOR en la Unidad de Recaudación de Fianzas de la Dirección Provincial de Fomento de la provincia donde esté situada la vivienda, en el plazo de 1 MES desde la firma del contrato de arrendamiento. Si el arrendador no la consignare recaerá sobre él, las sanciones, recargos y multas que estén previstas por la legislación autonómica.

La solicitud de la devolución de la fianza deberá ser suscrita por ambas partes intervinientes en el contrato de arrendamiento, y deberá acompañarse el original del resguardo del depósito y el contrato de arrendamiento. El plazo máximo de devolución de la fianza será de un mes.